不買房也能當包租公，REITs 升息必備，台股美股怎麼選擇?

市場升息不斷，房價也不會下跌

美國聯邦準備理事會（Fed）在5月4日宣布了升息2碼（0.5個百分點），是美國22年來首次看到，並且將從6月起逐步撤除疫情大爆發後的貨幣刺激措施，以盡快壓制創40年新高的通膨率。因此大家都在觀望央行是否會在六月同步升息，但跟據我的觀察，目前房市仍然處於多頭走勢軌道，即便是升息造成了貸款的壓力，但蛋黃區的需求仍是強勁，評估房價即便在宣布升息之後，還會上漲一段，之後漲幅才會稍微收斂

什麼是REITs，為什麼在升息階段要持有?

俄烏衝突、通膨壓力、聯準會釋放鷹派訊息等，干擾投資者情緒，但不管近期全球金融市場如何的上沖下洗，具有穩定收息與抗通膨特性的房地產，一向是全球投資者最喜歡的標的。尤其是以華人為主的社區，「有土斯有財」的觀念根深締固，因此買房就成了在升息階段最保值的商品。

REITs全名為不動產投資信託證券，是資產證券化商品之一，白話文就是將房地產這個資產透過發行證券分割成1股的單位，也因此，降低了購買的門檻。而REITs不動產投資信託的特點是信託主要收入來自租金，因此相教於股市，收益會更為穩定，而且信託其中有一項限制，就是必須將未來絕大部分的盈餘用作派息。正因如此，小資且資金不足的我們，在追不起房價的時間，REITs就成了不買房也能投資的一種選擇。

台股REITs一覽

個人認為，台股的REITs說起來不是一項好的投資目標，原因是信託制的受託管理機構為銀行，即便可以增資或處份標的或是更換不動產標，但因為每一次如果跟不動產經紀有衝突，就須要向金管會說明，導致管理心態大多很消極地多一事不如少一事。雖然未來有機會參考香港與美國轉換為基金制，但自2021年提送立法願立案後就沒有下文，因此暫時觀望。但即便如此至2022年加權指數累計漲跌幅-9.94%相比，即便有跌幅也相當的低。

有一種例外的情況就是遇到資產清算，比如REITs裡的資產進行變賣，則該收入會轉換為豐厚的股利分配給股東們，也因此會在變賣前期有一段漲幅。但這就是跟寅吃卯糧一樣，賣完也就沒有租金可以收了。

證券代號	證券名稱	投資標的屬性	歷年平均股利	2022年股利	5/6股價	殖利率	2022累積漲幅
01001T	富邦一號	商辦、商場、住宅	0.45	0.48	17.7	2.71%	-1.23%
01002T	國泰一號	商辦、商場、旅館	0.42	0.37	19.23	1.92%	6.07%
01003T	新光一號	商辦、百貨公司、商場、住宅	0.38	0.36	19.62	1.83%	0.62%
01004T	富邦二號	商辦、廠辦	0.38	0.2	16.2	1.23%	2.99%
01007T	國泰二號	商辦	0.42	0.23	19.81	1.16%	1.02%
01009T	圓滿一號	商辦、商場	0.26	0.14	9.01	1.55%	-1.10%
01010T	樂富一號	商辦、購物中心	0.31	0.12	10.2	1.18%	-1.54%

追蹤美股REITs ETF一覽

在台股掛牌的REITs ETF有2檔，分別為復華投信發行的00712FH富時不動產以及群益投信發行的00714群益道瓊美國地產以及在5月4日富邦投信開放募資的00908富邦全球入息不動產與基礎建設。

類型	抵押型	權益型
名稱	00712富時不動產	00714群益道瓊美國地產
方式	集合大家的錢去放款，借錢給別人買房，以收利息為主	集合大家的錢去買房、收租，如果房價上漲時賣房賺價差
收入類型	利息收入	租金收入
主要標的	美國	98.36%美國
配息周期	季配息	季配息
總管理費用	3%	1.62%

就下表可以看到，由於追蹤的是美國市場，就配息與殖利率來說，相較於台灣REITs ，好上很多。但00712富時不動產是不靠實際購買資產的金融商品，次級房產風暴主要就是由這類公司引起的，但大家也不用擔心比起2008年的房產泡沫，現在的金融環境相對穩健，只是高達3%的總管理費會是在投資時要考量的因素之一。

而相比之下00714群益道瓊美國地產由於資金回流，且科技股短期內影響因素過大，不動產就很自然的成為資金的避風港，又由於北美醫療住宅近期入住率和租金增長，都出現強勢回升，且高齡住宅設施的開工率下降，如果疫情最終消失了，整個產業勢必供不應求的往長多趨勢發展，預計租金亦會因此上漲。雖然短期內受股市影響，但高達7%的殖利率，仍是很可以投資的一個標的。

證券代號	證券名稱	歷年平均股利	2022預估配息	5/6股價	預估殖利率	2022累積漲幅
00712	富時不動產	0.83	0.72	12.55	5.74%	-6.41%
00714	群益道瓊美國地產	0.75	1.56	21.57	7.23%	-9.26%

做個總結

全球股市波動，具有對抗通膨題材的REITs近期走勢穩健，道瓊REITs指數月線仍力守平盤之上，相對美股和全球股市表現突出。

由於美股因美債息再度上揚，引發投資者對通膨升溫和經濟衰退的憂慮，創下2020年以來最大的單日跌幅隨著美股重挫跳空大跌，造成台股也面臨股匯雙殺的命運，權值科技股成為殺盤重心，市場空頭氣氛甚至於高過新冠疫情，恐慌不停的當下，我強烈建議將存股投資組合增加REITs ETF這個項目。當然如果你可以直接投資美股更好。